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Grundsteuerreform erfordert Neubewertung von 36 Millionen Immobilien

4. Mai 2022

Erklärungen müssen vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 digital beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden

Mit der Umsetzung der Grundsteuerreform müssen insgesamt ca. 36 Millionen Einheiten neu bewertet werden. Vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 muss die Feststellungserklärung digital bei dem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Das bedeutet für Eigentümer:innen aber auch für viele Unternehmen einen erheblichen Aufwand. Auch zukünftig sind neue Anforderungen zu erfüllen, wie etwa eine jährliche Anzeigepflicht bei Veränderungen an den Immobilien.

Die Grundsteuerreform und die Erklärungspflichten stellen für Eigentümer:innen, Grundstücksgesellschaften, Eigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften, Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter besondere Herausforderungen und neue Aufgaben dar. Die neuen Herausforderungen werden in der Praxis erhebliche Aufwendungen u.a. Recherchen und Analysen zu Grundstücken, Art, Beschaffenheit, Historie usw. auslösen. Jedenfalls zwingen die Erklärungspflichten zur Beschaffung einer großen Datenmenge, die in der benötigten Form in vielen Fällen aus tatsächlichen Gründen einfach noch nicht vorliegen wird.

Unterschiedliche Ländermodelle verkomplizieren die Situation

Für viele Unternehmen, deren Grundbesitz sich über mehrere Bundesländer erstreckt, erschweren die unterschiedlichen Ländermodelle die Situation weiter. Das gilt auch für komplexe Einheiten, etwa Garagenanlagen im Einzel- oder Sondereigentum an den Garagen. Die zusätzlichen Aufgaben können im Einzelfall tatsächlich gar nicht erfüllt werden, jedenfalls nicht immer zeitgerecht und/oder vollständig. Selbst wenn die/der Verpflichtete die zusätzlichen Aufgaben übernimmt, Recherchen, Analysen und Berechnungen anstellen und Erklärungen abgeben würde, wird dieses eine über die Verwaltung der Immobilie hinausgehende Tätigkeit sein, welche den Aufwand enorm erhöht.

Externe Beauftragung an Experten – kostenpflichtig

Eine sachgerechte Schätzung scheidet hier wohl aus. Die/der Eigentümer:in kann und darf aber externe Experten/Dienstleister mit den Recherchen, Analysen, Auswertungen und Vorbereitung der Erklärungen beauftragen. Damit entstehen Kosten, die aber bei Einkünften aus V+V oder gewerblicher Vermietung abzugsfähig sind.

Die Gefahr unrichtiger und/oder unvollständiger Angaben ist offenkundig. Bußgeldandrohungen oder gar Bußgeldbescheide der Finanzämter wären keine angemessene Sanktion. Aus Vorsichtsgründen sollte bzgl. der Erklärungspflichten frühzeitig Fristverlängerung beantragt werden, um Bußgelder zu vermeiden. Ggf. sollten die Verlängerungsanträge wiederholt werden.

Vermutlich werden viele Eigentümer:innen externe Experten oder Berater einschalten müssen, um den neuen Aufgaben gerecht zu werden.

Rechtsanwalt Dr. Marc d’Avoine